ב-2002 נשא נשיא ארה»ב ג’ורג וו בוש את נאומו המפורסם בו ניסח את המטרה הלאומית לפיה «אנו רוצים שכל אחד באמריקה יהיה בעל בית משלו». בנאום ציין כי שתי חברות למשכנתאות, פאני מאיי ופרדי מאק (Freddie Mac and Fannie Mae) ידאגו לכך שכל אחד יוכל לקבל אשראי לקניית בית משלו. פרדי מאק ופאני מאיי מילאו תפקיד מרכזי במשבר, יש הטוענים שהיו אשמות בו. הסיפור של חברות אלה מעניין, ובמידה מסויימת אף אירוני והוא מלמד משהו על התהליך שעבר ארה»ב במהלך המאה העשרים. פאני מאי הוקמה בשנות השלושים כ-GSE) Government-Sponsored Enterprise) במסגרת הניו דיל כדי לאפשר רכישה של בתים בידי משפחות שאיבדו את רכושן. באמצעות פאני מאיי הממשלה העבירה סוביסידיות לרוכשי בתים. עד 1968 החברה הייתה בבעלות ממשלתית והייתה רשומה בתקציב הפדרלי. ב-1968 היא הופרטה להלכה, אך לא למעשה. מבחינה פורמלית החברה הייתה פרטית, אך הכול הניחו כי הממשלה תעמוד מאחורי פאני מאי וכי אין כל סיכוי שהיא תקרוס.
המטרה של פאני מאיי הייתה הרחבה של שוק המשכנתאות בארה»ב וסבסודו. החברה רכשה מבנקים את המשכנתאות שלהם. הבנקים, שהשתחררו מן המשכנתאות הישנות השתמשו בהון שקיבלו מפאני מאיי כדי לספק משכנתאות חדשות, שגם הן נרכשו על-ידי פאני מאי. פאני הייתה מרכזת את המשכנאות, יוצרת «חבילה» של משכנאות ומשווקת את החבילה בשוק ההון כמוצר פיננסי לכל דבר. רוכש המוצר היה למעשה רוכש את הזכות לקבל את הריבית שהלווים שילמו על המשכנאות ואת הקרן. בז’רגון המקצועי תהליך זה נקרא securitization. התוצרים נקראו ((Mortgage-Backed-Security), MBS (Asset-Backed-Security ,ABS או CDO (Collateralized Debt Obligations)
המוצרים הפיננסיים הללו היו אטרקטיביים למשקיעים משום שהם הבטיחו תשואה גבוהה בסיכון נמוך. פאני מאיי הבטיחה לרוכשי ה-MBS כי החברה תערוב לרוכשים במקרה שמקבלי המשכנתאות לא יעמדו בתשלומים שלהם. אולם כחברה פרטית ועצמאית, לא היו לפאני מאי ערבויות ממשיות שיכלו לתמוך בהבטחה, אך כל המעורבים הניחו כי ממשלת ארה»ב עומדת מאחורי פאני מאי ולכן המוצרים שלה בטוחים לחלוטין. ניירות הערך של פאני מאי היו אטרקטיביים, הם סיפקו ריבית גבוהה למדי לרוכשים והסיכון היה קטן. המוצרים הפיננסיים של פאני מאי זכו לדירוג אשראי גבוה ביותר מחברות דירוג האשראי. ב-1970, לאחר הפרטתה של פאני מאי הוקמה פרדי מאק, שפעלה באופן זהה כדי להגביר את התחרות.
פאני מאיי ופרדי מאק, אם כן, היו במעמד דואלי. הן פעלו כחברות פרטיות לחלוטין למטרות רווח, אך נהנו מהכרה בלתי פורמאלית שממשלת ארה»ב עומדת מאחוריה: הרווח הופרט והסיכון הולאם . מאז 1980 פאני מאיי ופרדי מאק השתמשו במעמד הדואלי שלהן להתרחבות. בשנות התשעים הופעלו לחצים פוליטיים על שתי החברות להגביר את פעילותן ולהוריד את תנאי הסף לקבלת משכנתא. מדיניות ה»בית לכל אחד» של בוש הגבירה את הלחצים על החברות להרחיב את פעילותן. הביקוש הגובר לנכסים פיננסיים מניבים וההיצע הגובר של האשראי, סיפקו דחיפה נוספת לחברות להתרחב. ממש לפני המשבר הפיננסי פאני מאיי ופרדי מאק סיפקו ערבויות למשכנתאות בהיקף של 1.4 טריליון דולר, שהיוו 40% מהיקף המשכנתאות בארה»Б.
עם התרחבות שוק המשכנתאות, הלחץ הגובר מצד הממשל לספק משכנאות נוספות, והלחץ מצד המשקיעים לרכוש עוד מן המוצר הפיננסי הרווחי ו»הבטוח» הזה גדל. הבנקים החלו להוריד את הדרישות לקבלת משכנתא. בתחילה המשכנתאות היו מותנות בהכנסה מוצהרת ובאימות נכסים SIVA ( Stated Income Verified Assets). לאחר מכן לא היה צורך יותר בהוכחת הכנסות והלווים היו צריכים רק להצהיר על כך ולהראות שיש בידם כסף בבנק. בהמשך המשכנתאות כבר לא הותנו בכנסה אלא רק בנכסים מאומתים NIVA (No Income Verified Assets). המלווה לא דרש יותר הוכחה על מצב תעסוקה והלווים היו צריכים רק להוכיח יכולת פיננסית ע»י הצגת הכסף בחשבונות הבנקאיים שלהם. הקווים המנחים לאישורי המשכנתא המשיכו להיחלש על מנת לייצר יותר משכנתאות וני»ע. וזה הוביל ליצירת NINA שזהו קיצור של לא הכנסה, לא נכסים (לפעמים יוחסו להלוואות נינג’ה). ביסודו של דבר, הלוואת NINA הינם מוצרי הלוואה רשמיים אשר אפשרו ללוות כסף ללא צורך הוכחה או אפילו הצהרה על נכסים כלשהם בבעלות. כל מה שנדרש לצורך קבלת הלוואת משכנתא היה ציון אשראי. נוצרה התופעה של משכנתאות הסב-פריים (sub-prime mortgage): לווים שלא היו מקבלים משכנתאות על פי הקריטריונים הרגילים, קיבלו משכנאות בריבית גבוהה יותר מן המקובל.
משכנתאות אלו נרכשו גם הן על ידי פאני מאיי ופרדי מאק, נארזו בצורה של CDO ונמכרו למשקיעים. יתר על כן, מכיוון שמוצרים פיננסיים אלו נחשבו לבטוחים מספיק, הם שימשו גם כנכסים בטוחים (חברות דירוג האשראי דירגו אותם כנכסים בטוחים לחלוטין) בתור יתרת נזילות. לכן, הקריסה הפיננסית זלגה מיד למערכת הבנקאית.
המערכת קרסה כאשר רוכשי הבתים הפסיקו לשלם את חובם. פאני מאיי ופרדי מאק לא הצליחו לעמוד בתשלומים בעבור המוצרים הפיננסיים ששיווקו, המשקיעים לא הצליחו למכור את הנכסים בשוק, בנקים איבדו באחת את הערך של הנכסים שלהם, והמשבר בשוק המשכנתאות עבר במהירות לכלכלה הריאלית האמריקאית ולמדינות נוספות שרכשו את אותם מוצרים פיננסיים.
הפסדי הבנקים הגדולים בעולם בעקבות משבר הסאב פריים ומקורות הנזילות שלהם:
