על כל 100 אלף שקל שילווה הבנק ל-10 שנים הוא ירשום הכנסות מריבית בסך 9,184 שקל; בהלוואה זהה ל-25 שנים הכנסות הבנק מריבית צפויות להיות 51,317 שקל – יותר מפי 5
עסק משתלם לבנק, אבל מה עם הלווים?
כשמחירי הדירות עולים, אבל ההכנסה הממוצעת במשק נשארת פחות או יותר ללא שינוי, היינו מצפים לראות עלייה בשיעור ההחזר החודשי על המשכנתא ביחס להכנסות. אולם נתוני בנק ישראל מראים מגמה אחרת.
בעוד שביולי 2011 עמד שיעור הלווים שההחזר החודשי למשכנתא שלקחו על יותר מ-30% מהכנסתם היה 44%, כיום מהווים הלווים הללו 35% בלבד – ירידה של 21% בהיקף המשכנתאות הנחשבות למסוכנות יותר.
זהו נתון מצוין. למעשה, בנקים שנותנים הלוואות מסוכנות פחות זה בדיוק מה שהמפקח על הבנקים רוצה לראות בשוק. המהלך הזה מתרחש בעקביות בשנתיים וחצי האחרונות, הודות להגבלת שיעור המימון לעד 75% מערך הדירה (לעומת 90% ואפילו 95% שיעור מימון שנטלו ישראלים קודם לכן, באמצעות ביטוחים משלימים).
אז איך בכל זאת מממנים משכנתא גדולה יותר ואף מקטינים את שיעור ההחזרים מההכנסה החודשית? פשוט מגדילים את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה, ובכך מצמצמים את מעגל רוכשי הדירות הפוטנציאליים רק לאלו שיש באמצעותם לשלם 25% הון עצמי ממחיר הדירה. זהו כמובן פלח קטן יותר ומבוסס יותר באוכלוסיה, בשיטה זו זוגות רבים, מבוססים פחות, יצאו מהמרוץ לדירה.
ועדיין עומדת השאלה: אם שיעור ההחזר מתוך השכר הלך וירד בשנים האחרונות, מדוע המפקח על הבנקים הגביל בשנה האחרונה את גובה ההחזר לעד 50% מההכנסה החודשית של מבקשי המשכנתאות?
הנה העובדות: ביולי 2007 שיעור המשכנתאות החדשות שנפרסו למשך תקופה של עד עשר שנים היה 63% מסך המשכנתאות. כיום, שיעור המשכנתאות הללו עומד על 53% בלבד. השינוי חל ממש בחודשים האחרונים של 2013.
אז מה היה לנו כאן? מחירי הדירות עלו, היקף ההלוואות גדל, השכר לא השתנה באופן משמעותי, ההלוואות הפכו בטוחות יותר והמפקח על הבנקים רוצה שההלוואות יהיו עוד פחות מסוכנות. הבנקים הבינו והגיבו מיד: הם פשוט פרסו את החזר ההלוואות ליותר שנים.
הציבור משלם
ומה עם הריבית? אם ההלוואות פחות מסוכנות, אזי הריבית בוודאי נמוכה יותר. נכון? אז זהו, שלא. הבנקים נהנים ממשכנתאות שנחשבות בטוחות יותר (על פי היחס בין ההחזר החודשי להכנסה), ובמקביל הריבית עליהן גבוהה יותר (לפי תקופת ההחזר הן מסוכנות יותר).
על פי נתוני בנק ישראל, בחודש נובמבר האחרון הריבית הממוצעת למשכנתא בריבית קבועה לתקופה של עשר שנים עמדה על 1.77% בממוצע, ואילו הריבית על הלוואה במסלול דומה לתקופה של יותר מ-25 שנה עמדה על 3.57% בממוצע. – שיעור ריבית יותר מכפול.
כך, בעוד שעל כל 100 אלף שקל שילווה הבנק ל-10 שנים הוא ירשום הכנסות מריבית בסך 9,184 שקל – בהלוואה זהה ל-25 שנים הכנסות הבנק מריבית צפויות להיות 51,317 שקל. יותר מפי 5.
מי משלם? הציבור, חברים. הציבור משלם.
מתחת לפני השטח מתרחש לו שינוי משמעותי שהשפעותיו הכבדות צפויות לעוד שנים רבות. משקי הבית שלוקחים היום הלוואות לתקופות ארוכות כל כך, עם החזרי משכנתא שמתחילים נמוך ועוד צפויים לעלות עם כל עלייה במדד ו/או עלייה בריבית בנק ישראל, צפויים לצמצם את ההוצאות שלהם על מוצרים אחרים, וכל זאת למשך תקופות ארוכות במיוחד. חלקם יוותרו על ביטוחים והפרשות לפנסיה. חלקם יוותרו על מותרות ופינוקים. חלקם יוותרו על מוצרים בסיסיים. הכל כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא.
האינטרס של הבנקים ברור. גם בנק ישראל והמפקח על הבנקים עושים את עבודתם ומגנים על יציבות הבנקים (יציבות = רווחים) וגם הבנקים עושים את עבודתם ופועלים להגדיל את הרווחיות בסביבה של ריביות נמוכות (עבודה קשה ומתגמלת). אך האם אנחנו דואגים לאינטרס שלנו?
נתחיל בזה שנפסיק לקרוא לבחור החביב שיושב מולנו בבנק “יועץ משכנתאות”, למרות השלט היפה מעליו שמציג אותו כך. הוא לא יועץ. ואם הא יועץ אז לא שלכם. הוא בוחן את האפשרות למכור לכם משכנתא והאחריות שלו היא לוודא שהנתונים הפיננסיים שלכם הם כאלה שיאפשרו לבנק לגבות את התשלומים על ההלוואה. הוא לא מייעץ את מה שהכי טוב לצרכים האישיים והמיוחדים של כל אחד ואחת מאיתנו, אלא את מה שהכי מתאים לבנק.
חשוב לזכור: עלינו להגביר את הידע שלנו בנושאים פיננסיים, לברר, לשאול, להבין ולעמוד על המקח. כדי שלא נצדיק את האמירה “הציבור מטומטם ולכן הציבור משלם”.
* הכותב הוא מנכ”ל חברת עין צופיה ייעוץ כלכלי ומשמש יועץ משכנתאות בארגון פעמונים.
מאת: גלובס